確保房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，住房改善重要性重新提升——行業(yè)點評報告-20221219

1、事件：中央經(jīng)濟(jì)工作會議于12月15-16日在北京召開

中央經(jīng)濟(jì)工作會議涉房表述有兩塊：（1）要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。（2）要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費擺在優(yōu)先位置，增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費。

2、整體表述強調(diào)防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險

本次會議在之前“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，對房地產(chǎn)的表述整體放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”表述下，供給側(cè)化解風(fēng)險、保障交樓順位放在優(yōu)先位置。需求端從表述來看與此前差異不大，支持剛性和改善性住房需求、解決好新市民、青年人等住房問題。而房住不炒則放在最后，整體色彩相對淡化。

3、住房改善重要性重新提升

我們測算2019-2021全國商品住宅銷售套數(shù)分別為1501、1549、1565萬套，同期新增城鎮(zhèn)家庭戶為683、685、434萬戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善型需求的體現(xiàn)，則估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學(xué)區(qū)、異地置業(yè)、養(yǎng)老康旅等）占比分別為45％、50％、68％，意味著過往三年改善需求逐漸占據(jù)商品住宅銷售主力。目前來看本輪政策對首套剛需的支持力度較大，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表示支持住房改善，預(yù)計后續(xù)更多針對改善的需求端政策可期。歷史上，政府曾使用過認(rèn)房認(rèn)貸放松、二套首付比例、多子女家庭購房優(yōu)惠等政策鼓勵改善需求。

4、投資建議

自三支箭全部落地對房企融資提供多維支撐后，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議繼續(xù)為后續(xù)寬松的房地產(chǎn)政策定調(diào)。當(dāng)前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對明確，銷售基本面仍在觸底，但我們預(yù)計未來需求端的政策也將持續(xù)寬松。在供需兩端政策持續(xù)寬松預(yù)期下，未來行業(yè)勝者為王邏輯將持續(xù)演進(jìn)，持續(xù)看好那些融資有優(yōu)勢、投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的房企。受益標(biāo)的（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財務(wù)穩(wěn)健等民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加劇。