2022年進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，回顧這一年來(lái)的房地產(chǎn)政策，以寬松為主，呈井噴之勢(shì)。中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來(lái)的峰值。
基于此，新京報(bào)房產(chǎn)新聞盤點(diǎn)出房地產(chǎn)“十大政策”，包括兩次降準(zhǔn)、三次下調(diào)LPR、“五限”松綁、二手房“帶押過(guò)戶”、“金融支持房地產(chǎn)16條”……
綜合來(lái)看，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整具有全面性、廣泛性，從三四線城市到一二線城市，從需求端到供給端，從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救企業(yè)”。預(yù)計(jì)未來(lái)，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”之下，房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)寬松。
今年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來(lái)的峰值。圖/IC photo
1、兩次降準(zhǔn)
政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩次降準(zhǔn)共降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)、釋放長(zhǎng)期資金超萬(wàn)億元，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率降至約7.8%。
點(diǎn)評(píng)：雖然今年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。更重要的是，這對(duì)其帶來(lái)的“寬貨幣”信號(hào)意義大于一切。
2、三次下調(diào)LPR
政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
不僅如此，央行還推出差別化信貸政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)的“錨”，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。隨著5年期以上LPR的下調(diào)，商業(yè)銀行房貸利率也將持續(xù)下調(diào)。
信貸政策疊加下，各地房貸利率持續(xù)下降。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。
點(diǎn)評(píng)：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，帶動(dòng)住房需求釋放。
3、“五限”松綁
政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來(lái)的峰值。
縱觀2022年的政策調(diào)整，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展方向。
在限購(gòu)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年超百條限購(gòu)優(yōu)化政策發(fā)布，遍布多個(gè)省會(huì)城市以及熱點(diǎn)二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購(gòu)區(qū)域、降低購(gòu)房資質(zhì)和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購(gòu)等。進(jìn)入12月，多個(gè)重點(diǎn)城市繼續(xù)“松綁”限購(gòu)，包括成都、西安、武漢、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限購(gòu)。
除此之外，限貸政策的優(yōu)化成為看點(diǎn)。今年以來(lái)，包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽(yáng)、遵義、肇慶等多個(gè)三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點(diǎn)二線城市，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。
點(diǎn)評(píng)：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號(hào)意義更加強(qiáng)烈。未來(lái)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購(gòu)房全家?guī)汀?/p>
政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動(dòng)作頻繁。據(jù)諸葛找房不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月21日，全年約有180個(gè)城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對(duì)住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。
值得關(guān)注的是，“一人購(gòu)房全家?guī)汀笔墙衲旯e金政策的創(chuàng)新點(diǎn)，該政策除了可提取本人及配偶公積金外，還可同時(shí)提取夫妻雙方父母或子女的住房公積金賬戶余額。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市發(fā)布“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭�，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽(yáng)、馬鞍山等城市。
點(diǎn)評(píng)：“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭叱雠_(tái)背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵(lì)民眾購(gòu)房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購(gòu)房資金難題，還能提振民眾購(gòu)房熱情、增強(qiáng)市場(chǎng)信心。
5、房企再融資“開(kāi)閘”
政策回顧：11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來(lái)我國(guó)再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。
12月21日，證監(jiān)會(huì)再發(fā)文稱，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組，這意味著在2010年被實(shí)質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持。
點(diǎn)評(píng)：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開(kāi)了一個(gè)口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險(xiǎn)的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產(chǎn)16條
政策回顧：監(jiān)管層出臺(tái)16條金融新政，房地產(chǎn)迎今年最強(qiáng)政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施。
自該政策出臺(tái)后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企金額超4萬(wàn)億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
點(diǎn)評(píng)：“金融支持房地產(chǎn)16條”是今年以來(lái)力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點(diǎn)。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
點(diǎn)評(píng)：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保項(xiàng)目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個(gè)稅
政策回顧：為了推動(dòng)換房交易，9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。
從內(nèi)容看來(lái)，這一政策針對(duì)的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實(shí)現(xiàn)全部退還個(gè)稅。
點(diǎn)評(píng)：該政策雖然輻射面有限，但是對(duì)于有換房需求的人來(lái)說(shuō)，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過(guò)戶”
政策回顧：為了盤活二手房市場(chǎng)，今年多個(gè)地方試行“帶押過(guò)戶”，包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無(wú)錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過(guò)戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
何為“帶押過(guò)戶”？通俗來(lái)講，“帶押過(guò)戶”是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過(guò)戶，并發(fā)放新的貸款。也就是說(shuō)，這種模式省去了原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間成本，大大降低了二手房的交易難度。
值得關(guān)注的是，在簡(jiǎn)化二手房交易流程上，今年北京也出臺(tái)了重磅新政，全面試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，這在全國(guó)屬于首次。
點(diǎn)評(píng)：無(wú)論“帶押過(guò)戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過(guò)程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。
10、北京城市更新立法
政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營(yíng)。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。7月27日，北京市人大常委會(huì)首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十五次會(huì)議通過(guò)，自2023年3月1日起施行。
這是北京首次為城市更新立法。針對(duì)城市更新中的焦點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題，條例進(jìn)行了積極回應(yīng)。
點(diǎn)評(píng)：作為全國(guó)第一個(gè)減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點(diǎn)城市之一，對(duì)城市更新進(jìn)行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對(duì) 趙琳