2022年已經(jīng)結(jié)束，但這一年，卻是房地產(chǎn)行業(yè)的一年。可以說，“救”了一整年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有回暖，這在之前的幾十年里，是很少見的。也正因此，從某種意義上來說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，想要在一夜之間暴漲，幾乎是不可能的事情。而且，在2022年，不但房屋價(jià)格會(huì)下降，交易量也會(huì)下降。這意味著，到了2022年，房子的成交量和價(jià)格都會(huì)有所下降，這意味著，即使房?jī)r(jià)再低，想要再買房子，也不是那么容易的事情。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全年，全國新購商品房銷售規(guī)模為13.33萬億，比上年同期減少26.7%，與2021年相比，直接減少了5萬億，房地產(chǎn)交易量恢復(fù)到2017年的水平。此外，由于房屋的銷售變得更加困難，開發(fā)商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資也自然而然地出現(xiàn)了減緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2022年的全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比減少了10%，這是有統(tǒng)計(jì)以來，我國房地產(chǎn)投資的第一次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這種影響是很大的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)仍然是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資規(guī)模下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響一定是消極的。
例如，在2022年，全國房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額為148979億元，同比減少25.9%，減少了5.2萬億。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，1元人民幣對(duì)房地產(chǎn)的投入，可以拉動(dòng)8.2元 GDP的增長(zhǎng)，而2022年，對(duì)房地產(chǎn)的投入，卻減少了5.2萬億，即使不是房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成很大的沖擊。一座城市的基建與房地產(chǎn)業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系，因?yàn)橐蛔鞘性诟?jìng)拍中拿到的錢，大部分都是用在了建造上。而如今，房屋無法脫手，地產(chǎn)商對(duì)土拍的熱情也就降低了。到了2022年，大部分的地產(chǎn)商都不太樂意拿地了，地方上的土拍基本都是城市投資。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字，在2022年，全國土地使用權(quán)出讓收益為66854億元，同比減少23.3%。
可見，伴隨著房?jī)r(jià)的下降，房屋的售出，不但是房地產(chǎn)投資的下降，而且土地稅收收入和契稅、土地增值稅都有顯著的下降，這不但對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了影響，也對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。所以，近兩年來，很多地方的財(cái)政壓力都很大，尤其是武漢，成都，西安，杭州，鄭州，石家莊，這些地方，由于地稅的減少，地方政府的財(cái)政承受著巨大的負(fù)擔(dān)。所以，究竟有多大的壓力？讓我們看看一系列的數(shù)字：在2022年，我國的財(cái)政赤字又一次創(chuàng)下了歷史記錄，高達(dá)59315億美元。
一個(gè)城市要想發(fā)展，就必須要有源源不斷的資本，而以往許多城市的財(cái)政收入都是來自于土地的競(jìng)拍，如今土地競(jìng)拍的價(jià)格已經(jīng)下降了，這也就代表著財(cái)政收入的下降。然而，對(duì)一座城市而言，花費(fèi)不會(huì)因?yàn)榈囟惖南陆刀陆�，所以許多城市目前正處于資金短缺的境地。有些地方和地方，為解決資金問題，在發(fā)行公債的同時(shí)，也開始加大罰款的力度，導(dǎo)致亂收費(fèi)和罰款的情況日益嚴(yán)重。當(dāng)然，如果真的沒有那么多的錢，那么就會(huì)有很多的事情發(fā)生，就像是2022年，有的大城市的公共汽車停運(yùn)，有的大城市的機(jī)關(guān)單位拖欠工資。
可見，如果不能將房地產(chǎn)炒熱，那么將會(huì)極大的影響到一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)極大的影響到一個(gè)國家的發(fā)展，就目前而言，房地產(chǎn)想要在短期之內(nèi)將其炒熱，也是一件非常困難的事情，這直接導(dǎo)致了一個(gè)國家的財(cái)政壓力，而在這個(gè)時(shí)候，除了賣地，別無他法。這也是為什么，從今年的下半年，國內(nèi)的大多數(shù)城市都在努力拯救樓市的原因，很多重要的會(huì)議和高層，都在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”，強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國內(nèi)最大的消費(fèi)需求”。對(duì)于地方上而言，當(dāng)前是要通過出售土地來增加財(cái)政收入，而對(duì)于房企而言，則是要通過出售房屋來回籠資金，只有把房屋出售了，才能有錢去買地。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的兩大問題，一是土地出售，二是房屋出售，這兩大問題相互促進(jìn)。要想從根本上解決這兩大難題，就必須從三個(gè)方面入手：
第一：減少首付，以此來減少買房的難度
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2023年的二月中，超過120個(gè)城市，包括成都，武漢，西安，重慶，已經(jīng)下調(diào)到了20%。與其讓房?jī)r(jià)跌，還不如讓首付更低，讓更多的人有更多的錢去買房。當(dāng)然，不僅是首套房的首付率下降，許多城市的二套房、三套房的首付率也都有所下降，這對(duì)改善型購房者來說是個(gè)好消息，能夠吸引大量改善型購房者進(jìn)入市場(chǎng)。
第二：在省級(jí)層面上采取哪些措施來刺激住宅消費(fèi)
迄今為止，江蘇，遼寧，廣東，上海，山東，浙江，四川等十多個(gè)省份已經(jīng)將促進(jìn)住宅消費(fèi)列入了今年的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃。換言之，地方都想讓老百姓買房，因此，促進(jìn)住宅消費(fèi)可以說是重中之重，因?yàn)橹挥邪炎≌N售出來，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而現(xiàn)在，人們的買房意愿還不是很高，所以，很多地方都會(huì)制定一些好的政策，來激勵(lì)大家買房，其中一個(gè)措施就是降低貸款利率。
住房貸款利率的下調(diào)也使買房的費(fèi)用大大減少。在2021年，我國多數(shù)城市的房貸利率高于5%，而目前多數(shù)城市的房貸利率都已降至4.4%，有些城市的首套房房貸利率更是降至3.9%。住房貸款利率的大幅度下調(diào)，使購房者的購買費(fèi)用大大減少。
第三：中央政府確定了土地供應(yīng)方式，改變了土地供應(yīng)方式
近日，國家國土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，取消了“一年不得少于三次”的規(guī)定，將住房建設(shè)用地的土地使用權(quán)作為一項(xiàng)重要的公共服務(wù)內(nèi)容，納入到住房建設(shè)領(lǐng)域。這意味著，土地供應(yīng)的方式已經(jīng)從“批發(fā)”轉(zhuǎn)向了“零售”。
前兩年，土地都是集中拍賣，一年的土拍不會(huì)超過三次，也就是說，一年三次的土地集中，就像是一塊土地的批發(fā)。這對(duì)競(jìng)標(biāo)來說是不利的，因?yàn)楦?jìng)標(biāo)的時(shí)候，有些開發(fā)商的資金很緊張，而且一家開發(fā)商也拿不出這么多地來。而現(xiàn)在，土地拍賣又要回歸到零售價(jià)的模式，也就是說，未來的土地是可以自由出售的，如果開發(fā)商有足夠的資金，也可以自由出售，這將會(huì)極大的減少土拍的流拍率。
從上述情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的減速的確對(duì)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定的不利影響，從強(qiáng)刺激入手，三管齊下，2023年的樓市走勢(shì)一定會(huì)有好轉(zhuǎn)。作者認(rèn)為，一二線的熱門城市，由于政府出臺(tái)了一系列的刺激措施，將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最先復(fù)蘇，交易量將會(huì)見底。尤其是具有區(qū)域價(jià)值，核心地段，高質(zhì)量的住宅，目前仍不缺乏顧客，對(duì)于這一點(diǎn)，大家要留意。