一、統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

1. 銷售

23年商品房銷售額116622億，下降6.5%；商品房銷售面積111735萬(wàn)平米，下降8.5%；（統(tǒng)計(jì)局今年調(diào)低了22年基數(shù)（見(jiàn)：《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中的小“錯(cuò)誤”》，如果不考慮基數(shù)調(diào)整的話，下滑速度將分別擴(kuò)大為-12.52%和-17.74%）

在22年已經(jīng)大幅下降的基礎(chǔ)之上，23年仍保持了較大幅度的降幅，銷售額已經(jīng)回到16年時(shí)的水平，而銷售面積下降幅度則更大。

同時(shí)也正是因?yàn)殇N售面積下降的速度更快，導(dǎo)致22年銷售均價(jià)僅小幅下滑，而23年的銷售均價(jià)則同比上漲了6.4%，為10437元，達(dá)到了歷史最高水平；

整體來(lái)說(shuō)，單從統(tǒng)計(jì)局的平均數(shù)據(jù)來(lái)看，近兩年呈現(xiàn)的仍是“量跌價(jià)穩(wěn)”的局面，當(dāng)然這里的“價(jià)穩(wěn)”主要是來(lái)自房產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性變化：更多的銷售集中在了均價(jià)較高的一二線城市中。

另一方面來(lái)說(shuō)，按月來(lái)看，23年呈現(xiàn)的是明顯的前高后低的情況，在年初一波小陽(yáng)春后，從5月起銷售額、銷售面積及銷售單價(jià)就開(kāi)始持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到了年末。

2. 庫(kù)存

去年曾預(yù)測(cè)，隨著新開(kāi)工面積的大幅降低，商品房待售面積（狹義庫(kù)存）也將隨之降低，但這個(gè)預(yù)測(cè)只對(duì)了前面一半。

23年新開(kāi)工面積95376萬(wàn)平米，繼續(xù)大幅降低了20.4%，減少了25212萬(wàn)平米；

但同時(shí)銷售面積111735萬(wàn)平米，降低17.74%（未調(diào)基情況下），減少了24102萬(wàn)平米；且竣工面積為99831萬(wàn)平米，大幅增加了17%，增加了13609萬(wàn)平米；

從而使得23年商品房待售面積（狹義庫(kù)存）不降反增，為67295萬(wàn)平米，大幅增加了19%。

房地產(chǎn)的投資額仍是持續(xù)減少的，23年為-9.6%，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)新開(kāi)工必然仍承壓，與之相比，銷售面積可能相對(duì)會(huì)更快企穩(wěn)，從而逐漸將新開(kāi)工的減少傳導(dǎo)到商品房待售面積，使得庫(kù)存開(kāi)始下降。

二、克爾瑞銷售數(shù)據(jù)

從第三方的克爾瑞銷售數(shù)據(jù)來(lái)看：1-12月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額54049.5億元，同比降低16.5%，相比統(tǒng)計(jì)局不調(diào)基情況下的降幅（-12.52%）稍大；

從各房企銷售來(lái)看，按年來(lái)看中海、華潤(rùn)等央企表現(xiàn)較好，大多保持了銷售小增；萬(wàn)科、龍湖等尚未暴雷民企小跌；而融創(chuàng)、碧桂園等已暴雷民企則是大跌；

而按月來(lái)看，由于高基數(shù)的原因，央企也難繼續(xù)保持增長(zhǎng)，銷售同比是先高后低，到最后兩個(gè)月同比已轉(zhuǎn)為大幅下降，且預(yù)計(jì)在24年仍將承壓。

三、官方銷售數(shù)據(jù)

從以下各家房企官方公告披露的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售額部分和克爾瑞披露的差別不大；

而從銷售均價(jià)來(lái)看，在統(tǒng)計(jì)的12家中，全年6家上漲，6家下跌，整體上算是處于“價(jià)穩(wěn)”的持平狀態(tài)；而在上漲的6家中，既有華潤(rùn)，中海外、保利這樣的優(yōu)生，同時(shí)居然也有雅居樂(lè)、融創(chuàng)、碧桂園這樣的“學(xué)渣”。

四、2024年展望

1. 房?jī)r(jià)

基本從23年小陽(yáng)春過(guò)后，統(tǒng)計(jì)局70大中城市的新房及二手房房?jī)r(jià)就處于持續(xù)下跌的情況，到12月時(shí)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至62個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至70個(gè)，即絕大多數(shù)新房及全部的二手房都進(jìn)入了房?jī)r(jià)下降通道。當(dāng)然從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，幅度還只是“微降”，應(yīng)該比現(xiàn)實(shí)生活中感受到的房?jī)r(jià)跌幅要趨緩不少。

如按當(dāng)前的形勢(shì)延續(xù)，24年也難看到房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，穩(wěn)住就不錯(cuò)：

1）供應(yīng)

供應(yīng)端來(lái)看，新房庫(kù)存（商品房待售面積）23年還是增加的；而二手房庫(kù)存（掛牌量）也有所增加。

2）需求

大體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需求分三種：

居住需求：購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)主要用于自��；這部分“剛需”群體當(dāng)前還存在，但一是這類適婚人口數(shù)量仍在不斷下降中；二更重要的是這類群體由于收入或收入預(yù)期下降，從而觀望情緒明顯。

投資需求：購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)主要用于對(duì)外出租，用于作資產(chǎn)保值；這部分群體主要看的是“ 租售比+房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅 》 理財(cái)收益+通貨膨脹率 ” ，而當(dāng)前顯然是不太成立的；且同時(shí)由于股市縮水導(dǎo)致的財(cái)富下降及收入下滑，也會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)欲望；

投機(jī)需求：購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)主要用于低買(mǎi)高賣(mài)，賺取差價(jià)；這部分需求當(dāng)前幾乎是消失殆盡。

2.業(yè)績(jī)

由于房地產(chǎn)期房銷售的特點(diǎn)，當(dāng)期業(yè)績(jī)（營(yíng)收&凈利）對(duì)應(yīng)的是一到兩年前的銷售；所以基于近兩年地產(chǎn)銷售下滑的現(xiàn)狀，整體而言，房企24年的業(yè)績(jī)將承壓，營(yíng)收增速大概率繼續(xù)下滑；

當(dāng)然對(duì)于仍在拿地的房企（特別是央企）來(lái)說(shuō)，由于近兩年拿的地比較優(yōu)質(zhì)，本來(lái)是可以期待毛利及凈利改善的，但前提是房?jī)r(jià)能夠至少維持在當(dāng)前水平上；

而如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑的情況，那么也將面臨利潤(rùn)下降，以及被迫存貨減值的情況；甚至萬(wàn)一出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的極端情況，那么之前大量拿地的房企將反而面臨更糟的局面，相當(dāng)于是被動(dòng)加了杠桿。

3.銷售

截止當(dāng)前，24年1月地產(chǎn)銷售的高頻數(shù)據(jù)仍然沒(méi)有太多改善，延續(xù)了去年末的頹勢(shì)。

由于去年年初剛放開(kāi)后，堆積了三年的購(gòu)房需求集中爆發(fā)，出現(xiàn)購(gòu)房小陽(yáng)春局面，去年前四個(gè)月的基數(shù)都比較高，導(dǎo)致今年截至到4月前，同比數(shù)據(jù)估計(jì)都會(huì)比較難看，只能看環(huán)比是否能逐漸有一些趨穩(wěn)和增長(zhǎng)的趨勢(shì)，以及看到年中及以后，同比數(shù)據(jù)在去年低基數(shù)情況下是否可以逐漸趨穩(wěn)。

樓市不穩(wěn)，股市難牛

從上面兩張圖可見(jiàn)，近一年的樓市及股市走勢(shì)存在高度的一致性：都是年初時(shí)隨著疫情放開(kāi)有一波小高潮，到四、五月時(shí)就開(kāi)始一路拐頭向下；而24年初至今這波股市連續(xù)急跌的一個(gè)重要原因也是在PSL、租賃住房貸款等政策出臺(tái)后，地產(chǎn)銷售仍未見(jiàn)起色，且像保利這樣的龍頭央企也在業(yè)績(jī)預(yù)告中披露由于毛利下降及存貨減值的原因，預(yù)計(jì)Q4將虧損的消息，地產(chǎn)危機(jī)有進(jìn)一步蔓延擴(kuò)大的可能。

再往后看，有兩種可能性：

一是加快出臺(tái)更大力度的扶持政策，在當(dāng)前位置上盡快地穩(wěn)住地產(chǎn)，從而也穩(wěn)住股市，保住居民財(cái)富中的大頭部分，重新開(kāi)啟正向循環(huán)；

二是任由其發(fā)展，那喊了多年的灰犀牛到來(lái)的可能性將加大，當(dāng)然相信最終也會(huì)形成新的平衡，只是中間大概率將伴隨著劇烈的財(cái)富洗牌和重新分配。