李宇嘉分析，房地產(chǎn)市場已進入存量時代，通過重組并購，可推動行業(yè)迅速出清，一方面“三好生”房企通過借殼上市，盤活優(yōu)質資產(chǎn)；另一方面被重組房企也可化解風險資產(chǎn)，提高資源利用效率。

資金流向的閘門雖已緩緩開啟，但也講究開合有度。中央經(jīng)濟工作會議提示，“穩(wěn)樓市”的同時要“堅決依法打擊違法犯罪行為”�！斑@是市場化和法治化的必然要求，保交樓就是保民生，在解決保交樓資金硬缺口后，誰把錢挪走的、是否涉及非法融資等問題都會一一解決�！崩钣罴握f。

去年，各地也在開展相關行動。2022年9月，鄭州市在“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動中圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領域犯罪開展調查取證，共約談147家停工項目企業(yè)562家次，促成資金回籠85.06億元。

“救火”供給端的同時，需求端的低迷狀態(tài)也不可忽視。受訪專家均認為，后期一些限制消費的政策會逐漸退出。江蘇、浙江等對房地產(chǎn)行業(yè)依賴較高的省份已在積極放出刺激需求政策。記者梳理2022年12月蘭州、廣州、南京、杭州等地放松政策發(fā)現(xiàn)，各級政府使用的政策工具主要有降低房貸利率、提高公積金貸款額度、降低限購門檻等。

當前一些分析機構認為，“中央對房地產(chǎn)態(tài)度出現(xiàn)軟化”。田秋生向《中國報道》記者表示，這種看法不夠準確，此次中央經(jīng)濟工作會議，中央對待房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度并不是軟化或放松監(jiān)管，而是要貫徹穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進總方針，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動引發(fā)大的經(jīng)濟金融風險，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

多位專家也強調，對房地產(chǎn)市場需謹慎看待。靳衛(wèi)萍認為，中央高層時隔多年重提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，重在穩(wěn)信心，而非注水樓市，放開房地產(chǎn)企業(yè)上市融資實際是將風險轉嫁至股民。

“平穩(wěn)過渡”非常關鍵

轉向擴內需、促轉型，中央經(jīng)濟工作會議給出三方面重要工作方向：支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。堅持“房住不炒”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

所謂的剛需和改善性住房需求，李宇嘉認為政策對象更多指向低供給效率的房地產(chǎn)市場和今年在多份文件中頻繁提及的、數(shù)量有3億之多的“新市民”群體。他表示，當前房地產(chǎn)的供應效率是很低的，很多建筑材料是比較落后的，樓盤大多數(shù)存在或多或少的問題，人們追求更高質量住房的需求依然存在。

根據(jù)開源證券測算，2019—2021年全國商品住宅銷售套數(shù)分別為1501萬套、1549萬套、1565萬套，同期新增城鎮(zhèn)家庭戶為683萬戶、685萬戶、434萬戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善性需求的體現(xiàn)，據(jù)此估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學區(qū)、異地置業(yè)、養(yǎng)老康旅等）占比分別為45%、50%、68%，意味著過往3年改善性需求逐漸占據(jù)商品住宅銷售主力。