在全球范圍內(nèi),發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)以房地產(chǎn)繁榮推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段。這股熱潮使普通民眾也追逐起房地產(chǎn)投資,產(chǎn)生房?jī)r(jià)只會(huì)永續(xù)上漲的錯(cuò)覺(jué)。但是,沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)形式能永遠(yuǎn)持續(xù)增長(zhǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)繁榮達(dá)到頂點(diǎn)后,必然會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。

在這一過(guò)程中,部分房地產(chǎn)將徹底成為投資標(biāo)的,由于需求稀少,價(jià)格居高不下,大眾難以取得。這些投資型房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期看漲,但短期內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整,與股市類似,長(zhǎng)期牛市趨勢(shì)下也會(huì)有高達(dá)30%的短期調(diào)整。這也像股票指數(shù)成分股的更替,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能持續(xù)被選中。在中國(guó),不同時(shí)期不同地區(qū)也曾出現(xiàn)過(guò)熱點(diǎn),如當(dāng)前北京亦莊區(qū)域的豪宅林立。但任何地方都不可能永遠(yuǎn)火熱,例如近年來(lái)通州區(qū)房?jī)r(jià)下滑。

剩余的房產(chǎn)會(huì)完全商品化,像手機(jī)、汽車一樣成為大眾化消費(fèi)品,購(gòu)買后立即出現(xiàn)貶值并持續(xù)衰減。居民仍會(huì)為美好生活選擇購(gòu)房,但這類商品注定持續(xù)貶值。一旦失去投資屬性,房地產(chǎn)囤積也就失去意義。因此,隨著“房住不炒”政策初步見(jiàn)效,大部分城市已經(jīng)很難依靠炒房獲利。在非核心城市擁有多套房產(chǎn)的人可能反被套牢。

許多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)觸頂回落,使多套房產(chǎn)持有者感到后悔,準(zhǔn)備在價(jià)格小幅回升時(shí)拋售套現(xiàn)。因此每逢利好,大量拋盤(pán)而非漲價(jià)出現(xiàn)。最后越來(lái)越多人僅希望盡快套現(xiàn),不再等待收益。一些城市已經(jīng)出現(xiàn)大量二手房待售。過(guò)去多年房地產(chǎn)高峰期形成的囤房現(xiàn)象,導(dǎo)致如今高位待脫手的情況出現(xiàn)。

對(duì)大多數(shù)城市來(lái)說(shuō),依靠炒房已經(jīng)沒(méi)有可能。與其他國(guó)家房地產(chǎn)泡沫不同,中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅往往超出基本面,跌幅也遠(yuǎn)超合理區(qū)間,需要很多年來(lái)進(jìn)行修復(fù)。一線城市仍然可能存在投機(jī)炒作,但流動(dòng)性差,成交難度大。這類房產(chǎn)需要巨資入場(chǎng),卻可能要半年才能出手。真正具備這購(gòu)買能力的寥寥無(wú)幾,且不一定偏好你的房產(chǎn)。因此即使投資成功,最后也可能因?yàn)榧毙栀Y金大幅讓利才能完成交易。

一線以下城市已經(jīng)失去依靠房地產(chǎn)投機(jī)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可能。試圖以推高房?jī)r(jià)來(lái)救市,反而可能導(dǎo)致本市房?jī)r(jià)出現(xiàn)更多拋盤(pán)。因此仍然急于入市的人,也可能觀望一段時(shí)間,來(lái)判斷政策效果是否真能帶動(dòng)漲價(jià)�？傮w而言,各地區(qū)“一省一城”的格局已成趨勢(shì)。一城興盛吸引區(qū)域資源和人才,其他城市面臨衰退。像西安、成都等城市可輻射帶動(dòng)整個(gè)西北、西南地區(qū)的居民購(gòu)房消費(fèi)。

三四線以下城市的命運(yùn)則是被動(dòng)接受資源和人才外流。但這對(duì)當(dāng)?shù)匾膊皇峭耆��?fù)面。如東北某縣級(jí)市一套房才10萬(wàn),還附帶2畝地,對(duì)本地普通民眾仍是可實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房夢(mèng)。如果跟一線城市競(jìng)爭(zhēng),如何還能有這樣低廉的房?jī)r(jià)?